東京都都市整備局への口頭意見陳述開催
令和7年5月、小山三丁目第１地区市街地再開発準備組合は同地区の再開発組合設立認可申請を東京都へ提出した。
これに係る事業計画が同年7月17日から7月31日まで縦覧され、対して8月14日まで東京都知事宛に意見書の提出が行われた。更に意見書を補足する主旨で地域住民から口頭意見陳述の申し立てが行われ、これを受けて東京都都市整備局は同年9月11日と12日の二日間に渡り、小山三丁目第１地区市街地再開発組合設立認可申請に係る事業計画への口頭意見陳述会を開催した。
これはその口頭意見陳述の内容を記録したものである。
令和7年9月11日の口頭意見陳述概要
令和7年9月11日(木) 荏原第一地域センター 荏原第一区民集会所 第1集会室にて開催。地域住民計6名が各人10分の持ち時間で口頭陳述を、東京都都市整備局市街地整備部再開発課長宛に行った。その意見陳述の主な内容を以下に公開する。
★ T.S.さんの意見書
東京都知事 小池百合子様
2025年8月10日 T.S.
小山三丁目第 1 地区第一種市街地再開発事業 事業計画書への意見書
１．意見書を提出する事業計画 小山三丁目第 1 地区第一種市街地再開発事業
２．事業計画との利害関係 再開発事業に関係のある土地・建物の権利者
３．事業に対する立場 反対
４．口頭意見陳述 希望する
本再開発事業に、反対する立場から意見書を提出します。
以下、意見書の趣旨及び理由を記述します。
武蔵小山駅周辺では、複数の再開発計画が存在します。
今すでに完了している武蔵小山駅前再開発では、武蔵小山駅前にあった地域のコミュニティや文化が無くなりました。
具体的な事例として、再開発以前の駅前では、地域住民の顔見知り同士はもちろんのこと、地域住民と初めて武蔵小山に訪れた方、小さい子から高齢者まで、色々な人々の多様な交流があり活気があふれワクワクする駅前でした。
しかし、再開発後、活気があった駅前は、人々が立ち止まり談笑するような駅前ではなくなりました。本来であれば、活気があり繁盛するはずであった駅前の店舗は、新しいお店ができてもしばらくすると閉店してしまいます。お店の入れ替わりが激しいのです。
この状況に品川区としても危機感がよぎったのか、2022年から区費を投じて“あつまれ！えばら”を開催し、駅前の活気を取り戻そうとしています。しかし、継続的な活気の創出には繋がっていないのが現状です。
なぜ、活気が戻らないのか。その理由の一つに、超高層化のまちづくりによる弊害である“ビル風”が強く影響していると考えます。
地域に住む高齢者や、子どもをベビーカーや自転車に乗せいている保護者は特に、駅前に吹く強いビル風を避けるように過ごしています。再開発で目的とされていた賑わい等々には、残念ながら繋がっていません。
この度、提案されている「小山三丁目第 1 地区第一種市街地再開発事業」では、現在完成している武蔵小山駅前再開発ですでに起きているビル風被害等をクリアにすることは大前提なのです。
① 事業計画書 P1 “2 「施行地区の概況及び事業の目的」（1）施行地区の概況”について
事業計画書では、“「武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業」「武蔵小山駅前通り地区第一種 市街地再開発事業」による建物が竣工し、地区のポテンシャルが向上している。”と、記述されています。
しかしながら実態は、上記にも示しておりますが、超高層ビル化により発生しているビル風により、ゆっくりと人々が過ごせるような空間ではなくなりました。
残念ながら駅前は、以前と比べて人の往来のみの寂しい空間となりました。ですので、事業計画書とは異なり、地区のポテンシャルは下がっている状況です。
“老朽化した木造密集市街地やマンションの高経年化による防災性の低下”とありますが、防災性が低下した個所について、地域住民との話し合い、その改善に向けて何ができるかという話し合いの場があったとは言い難く、課題解決策が、地域一帯を取り壊す超高層化の再開発となるのには、地域住民への説明が不十分だと考えます。
地域の“課題解決”のためにまず必要なことは、地域住民との十分な話し合いの機会ではないでしょうか。
② P2～3 “(2) 事業の目的”について
東京都の「都市づくりのグランドデザイン」、品川区の「武蔵小山駅周辺地域まちづくりビジョン」、「武蔵小山駅周辺地域街並み誘導指針」について、そもそも把握している地域住民は多くありません。
周知されていない指針等を根拠に、地域住民へ十分な説明や資料提供も無く進んでいる本計画事業を認めることはできません。
“広場等の整備による住環境及び防災性の向上等により、賑わい軸の起点として「住み続けたいまち」となることを目的とし、事業を実施する。”とありますが、すでに終了した駅前再開の際にも、地域から求められていたのは、小さい子どもが安全に遊ぶことができ、高齢者も含めた多世代が安心して過ごせる公園の設置です。
しかし、再開発後に設置された公園は、名ばかりの公園です。安全に転ぶこともできず、誰も遊ぶことができない空間です。地域住民には“公園”という認識はありません。
本事業で示されている“広場”でも、現在ある名ばかりの公園と同じように、“誰も過ごせない空間”の“広場”が生まれるのではないかと危惧します。
“４ 既存の周辺市街地への環境配慮及び改善と防災性向上”について
駅前再開発によって発生しているビル風による弊害が解決されていません。“環境配慮及び改善”というのであれば、ビル風がさらに発生する超高層化の再開発計画は見直すべきです。
③ P3 “4 設計の概要（1）設計説明書1）設計方針について”
“本開発の目標は、「賑わい軸の起点として住み続けたいまち」の形成である。”とありますが、この地域に“賑わい軸”などという名称がついていることは周知されていません。
上記でも記載しましたが、再開発事業に関する“指針”や“ビジョン”、“マスタープラン”も含め、市民への周知はされておらず浸透していません。なぜならば、それら指針等についても市民へ説明等をする機会はなく、指針等が掲載されているHPにたどり着くのも困難だからです。
また、誰にとって“住み続けたいまち”となるのでしょうか。
現在、当該地区に住んでいる住民に、十分で適切な説明や資料提供がないままに当事者を抜きにして計画が進んでいます。
国交省にも確認をしていますが、まちづくり・再開発は、地域住民の話し合いの元で進むのが本来の姿ですが、本再開発事業でも残念ながらまちづくりの基本が出来ていないと感じています。
“都市計画道路の拡幅”について記述がありますが、再開発事業と同様に、都市道路計画の地域住民にも十分な説明等は無く進められています。地域住民の権利を奪う姿勢が目に余り、都市計画道路に関しても容認することはできません。
“都市型住宅・生活支援・コミュニティ形成に資する施設等の整備”とありますが、地域住民が求めているのは、安心して住み続けられる住環境であり、日照権侵害やビル風が発生する超高層化のまちづくりではありません。
④ P3 2）施設建築物の設計の概要 (ｲ) 設計方針について
何度も記述をしておりますが、地域住民は超高層化のまちづくりは求めていません。
“３つの広場状空地を設けることにより、賑わいや憩いの場としての活用も促す計画”とありますが、上記にも示しているように、地域で求められているのは、小さい子どもから高齢者まで安全に過ごせる公園です。
“P7（ロ）外構計画・広場”や、“添付図書(3)設計図”を見ても、地域が長年求めている小さい子どもから高齢者まで安全に過ごせる公園になるようには思えません。地域の声を聴き、その声を反映した計画へ再考を求めます。
P4. “高層棟３階部分には保育所が設置 され、また、その他の区施設や保育所との親和性の高い子育て支援施設（産後ケア施設等）も入居する予定となっており、居住者及び周辺住民の利便や子育て世帯の利便に供する施設とする。”とあります。
荏原地域に不足しており、地域住民がかねてより地域に求めている施設は、小さい子どもから高齢者まで安全に過ごせる公園や、障がい者福祉施設、図書館、高齢者施設や、小学生以上の大きい子どもも過ごせる子ども施設です。
地域の声を聴き、その声を反映した計画とすべきです。
“高層棟の４階以上は、まちのシンボルとなるようなランドマーク的景観が形成できる高さ145ｍ（商業と合わせ39層）の高層住宅を設置する。“とあります。
地域住民は、超高層ビルにより発生しているビル風に悩んでいます。また、日本の人口動向や、世界的に喫緊の課題である気候危機問題から鑑みても、超高層のまちづくりは止めるべきと改めて主張します。
“周囲への圧迫感低減”を謳うのであればなおさら、時代にそぐわない超高層化の再開発は止めてください。
⑤ 添付図書 (2)施行地区の区域図について
“道路”を“公共施設”として捉え、設置するのをやめてください。
上記にも示していますが、荏原地域に不足し、地域住民がかねてより地域に必要だと求めている“公共施設”は、道路ではありません。
地域住民と、地域のための再開発事業であれば、再開発事業に賛成の人や反対の人。地権者をはじめ、地域にゆかりのある方にも、資料公開等の情報公開に積極的なひらかれた事業であることは大前提だと考えますし、この姿勢を、地域住民は望んでいます。
誰もが安全に住み続けられるまちづくりにしてください。
以上、事業計画書に対する反対意見です。
計画書には記載がありませんでしたが、再開発事業が進み本格的に工事が始まった際には、子どもたちが登下校等で歩いている横を重機が通過するなど、危険と隣り合わせになる状況が起こります。騒音や風塵が与える子どもたちへの影響も心配です。
各地域では、資材高騰等の理由から、再開発事業の中止や見直しが起きています。
武蔵小山地域に超高層化の再開発事業は、生活の安全面や、環境影響からも、必要だとは思えません。改めて、計画を見直していただくよう求めます。
★ T.S.さんの口頭陳述
小山三丁目第 1 地区第一種市街地再開発事業 事業計画と再開発組合発足に反対する陳述
本再開発事業に、反対する立場から意見陳述をいたします。
私は、幼い頃から武蔵小山駅やパルム商店街を利用してきた地域住民です。
今すでに完了している駅前再開発では、武蔵小山にあった地域のコミュニティや文化が壊されてしまったと地域住民として感じています。
具体的な事例として、再開発以前の駅前では、地域住民の顔見知り同士はもちろんのこと、地域住民と初めて武蔵小山に訪れた方、小さい子から高齢者まで、色々な人々の多様な交流があり活気があふれワクワクする駅前でした。
しかし、再開発後、活気があった駅前は、人々が立ち止まり談笑できるような駅前ではなくなりました。
本来であれば、活気があり繁盛するはずであった駅前の店舗は、新しいお店ができてもしばらくすると閉店してしまいます。お店の入れ替わりが激しいのです。
この状況に品川区としても危機感がよぎったのか、2022年から区費を投じて“あつまれ！えばら”を開催し、駅前の活気を取り戻そうとしています。しかし、継続的な活気の創出には繋がっていないのが現状です。
なぜ、活気が戻らないのか。その理由の一つに、超高層化のまちづくりによる弊害である“ビル風”と、樹木が少ないコンクリートに囲まれた再開発であったため、気候危機による猛暑も強く影響していると考えます。
具体的な例の一つとして、最近、駅前で見かけた風景をお伝えします。
駅前の再開発広場では猿回しが定期的に開催されています。しかし、先日の開催では、ビル風と直射日光を避けて、広場から商店街側に入ったあまり人の目に触れない、ひっそりとした屋根のある日陰で行われていました。
これが何を指すのかというと、駅前再開発では、地域住民が懸念していたビル風の発生を無視し、人々が過ごす空間に自然との調和を取り入れなかったことから、暑さにも耐えられない空間を創り出し、結果的に人々や生き物の排除につながる空間となってしまったということです。地域に住む高齢者や、子どもをベビーカーや自転車に乗せいている保護者は特に、駅前に吹く強いビル風を避けるように過ごしています。駅前再開発で目的とされていた賑わい創出には、残念ながら繋がっていません。
このような状況から、「小山三丁目第 1 地区第一種市街地再開発事業」では、現在完成している武蔵小山駅前再開発ですでに起きているビル風被害等は、クリアにすることが大前提です。そもそも、本計画に関しては、権利者や地域住民に十分な説明や情報開示がされず、何度も品川区や品川区議会に、権利者をはじめとする地域住民から悲痛な声が届いています。
国交省にも確認をしましたが、まちづくり・再開発は、地域住民の話し合いの元で進むことが本来の姿です。その、〈まちづくりの基本が出来ていない〉実情のまま、本事業が進むことは到底、認めることができません。
具体的な事例を申し上げます。準備組合の運営の不備です。
国交省にも確認をしましたが、本来であれば、再開発に反対する人も含めて準備組合への加入は認められるべきです。しかし、準備組合は“反対する人は入れられない”として説明を行っていたことが過去にありました。
また、準備組合事務局が、準備組合員に対して、準備組合員総人数などを明らかにせず、また、準備組合員に対して「準備組合規則」を開示しない。ということがありました。
そのうえで準備組合員が、準備組合運営者へ「説明会資料や、総会資料、議事録等、資料を見せて欲しい」と質問をした時には、「準備組合規則」を理由に断わるということもありました。
準備組合員は、何度も、準備組合運営者に問い合わせをしても回答が得られず、必要資料も開示されないことから内容証明を送り、そしてようやく「準備組合規約」と「令和３年度通常総会議案書」は入手することができました。
入手した「準備組合規約」の目的には、地区内の権利者に対して、事業についての判断材料を提供するための必要な業務を行うことが掲げられ、事務局には、議事録・記録の作成・保管をすること。組合員および組合員以外の地権者の相談業務を行うこと。
そして雑則では、議事録等の文書類を事務所に備えておくことが記載され、議事録については、これまで準備組合が議事録非公開の理由としてきた規定については、何も記述がなかった。ということがあります。
準備組合は、自分たちで規約に示した地権者等への適切な対応を行わず事業を進めていることが、この件から明らかになりました。
このような状況に本来であれば、品川区が調整役となり、適切な対応を準備組合へ求めるべきですが、区も、地域住民や区議会に対して不十分な説明を繰り返しました。
品川区の不十分な対応等について具体的に述べます。
品川区は、法的定めのない任意団体である「再開発準備組合」が、「都市再開発法」の20条の２にある「市街地再開発組合」、通称「本組合」のようにふるまい、地域住民を混乱させてきたことについて事実上容認してきました。
さらには、品川区議会で議員の質問に対し、都市計画に進んでいない状況では、再開発計画の変更・中止は十分可能であることを答弁せずにいたこともありました。
本計画や、本組合設立を認めないとする市民からの訴えである陳情が審査された2025.6.30品川区議会建設委員会の議論を確認すると品川区は、「都市開発法、施工の認可について基準書類上の不備がない以上は認可しなければならない」と答弁しています。
しかし、先ほど指摘したような地権者に対しても十分な対応をしてこなかった準備組合の対応を含め、地域住民からは何年もの間、繰り返し本事業に反対する声、陳情が品川区に届いている状況に対して、耳を傾け、実態調査を行い、書面上の不備だけでなく、実質的な整合性についても厳しくみる必要が品川区にはあったと考えます。
同委員会では、品川区としても準備組合に対して、権利者への説明不足があり、指導していきたい旨を発言しています。
これは、品川区としても準備組合が権利者に対して不適切な対応をしていることを認めた発言です。
また、パルム商店街についても、アーケードはパルム商店街振興組合の財産であることが指摘され、架け替えには商店街振興組合全員の同意が必要とのことです。
アーケードの再開発については、駅前再開発ビルの不動産関係者からも「全く知らないうちにアーケードが繋がると計画案に示され困惑した。」と、説明会会場で発言があったほどです。このように、現状では、まず、まちづくりの大前提である権利者や地域住民との十分な意見交換の場や、情報共有・開示の機会が得られていないことは大問題です。
この状況が改善されない以上、本計画が進むことを認めることはできません。
本再開発、事業計画書について以下、発言をします。
（事業計画書 P1“ 2 「施行地区の概況及び事業の目的」（1）施行地区の概況”について）
事業計画書では、“「武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業」「武蔵小山駅前通り地区第一種 市街地再開発事業」による建物が竣工し、地区のポテンシャルが向上している。”と、記述がありました。
しかしながら実態は、先ほども示した通り、超高層化により発生しているビル風などにより、ゆっくりと人々が過ごせるような空間ではなくなりました。
残念ながら駅前は、再開発前と比べると、人は往来のみとなり、寂しい空間となりました。ですので、事業計画書で準備組合が主張する“地区のポテンシャル”は下がっている状況にあります。
事業計画書では、“老朽化した木造密集市街地やマンションの高経年化による防災性の低下”とありました。防災力を向上させることは必要なことだと考えます。
しかし、防災性が低下した箇所について、地域住民と話し合い、その改善に向けて何ができるかという話し合いが、まずは必要ではないでしょうか。
本計画では、防災力向上に向けた課題解決策が、地域一帯を取り壊す超高層化の再開発としていますが、ビル風ですでに被害を受けている地域住民としては到底、納得はできません。
計画書には東京都の「都市づくりのグランドデザイン」、品川区の「武蔵小山駅周辺地域まちづくりビジョン」、「武蔵小山駅周辺地域街並み誘導指針」に則り事業を進めていることが記載されています。
しかし、これら指針等を把握している地域住民は多くありません。
周知されていない指針等を根拠に、地域住民へ十分な説明や資料提供も無く進んでいる本計画事業を認めることはできません。
目的として、“広場等の整備による住環境及び防災性の向上等により、賑わい軸の起点として「住み続けたいまち」となることを掲げていますが、すでに終了した駅前再開発の際には、地域から求められていた、小さい子どもが安全に遊ぶことができ、高齢者も含めた多世代が安心して過ごせる公園や、障がい児者施設、図書館などの設置は実現しませんでした。
駅前再開発に新しくできた公園は、名ばかりの公園です。
滑り止め加工なのか、床はギザギザしており、子どもが安全に転ぶこともできません。高層ビルの間にあるコンクリートに囲まれた空間であるためビル風と日照に大きな課題があります。地域住民にとっても“公園”という認識はなく、地域の方に公園であることを知らせると驚かれるほどです。そのような空間のため、トラック等、車両の駐車スペースとなっています。
本事業で示されている“広場”でも、現在ある名ばかりの公園と同じように、“誰も過ごせない空間”の駐車スペースとなる“広場”が生まれるのではないかと危惧しています。
本事業計画書では、既存の周辺市街地への環境配慮及び改善と防災性向上”について触れていますが、駅前再開発によって発生しているビル風による弊害がいまだに解決のめどが立っていません。“環境配慮及び改善”というのであれば、ビル風がさらに発生するリスクが明確である超高層化の再開発計画は見直しこそが求められます。
また、事業計画書には “高層棟３階部分には保育所が設置され、また、その他の区施設や保育所との親和性の高い子育て支援施設（産後ケア施設等）も入居する予定となっており、居住者及び周辺住民の利便や子育て世帯の利便に供する施設とする。”と、あります。
荏原地域に不足しており、地域住民がかねてより求めている施設は、先ほども申し述べましたが、小さい子どもから高齢者まで安全に過ごせる公園や、障がい児者福祉施設、図書館、高齢者施設や、小学生以上の大きい子どもも過ごせる子ども施設です。
地域の課題に対応している計画書とは到底、思えません。
“高層棟の４階以上は、まちのシンボルとなるようなランドマーク的景観が形成できる
高さ１４５ｍ（商業と合わせ３９層）の高層住宅を設置する。“とありますが、地域住民は、超高層ビルにより発生しているビル風に悩み、超高層化のビルを求めていません。
日本の人口動向や、世界的に喫緊の課題である気候危機の状況を鑑みても、超高層のまちづくりは世界からも逆行しており、止めるべきであると改めて主張します。
“周囲への圧迫感低減”を謳うのであればなおさら、時代にそぐわない超高層化の再開発は止めるべきです。
計画書には記載がありませんでしたが、再開発事業が進み本格的に工事が始まった際には、子どもたちが登下校等で歩いている横を重機が通過するなど、危険と隣り合わせになる状況が起こります。騒音や風塵が与える子どもたちへの影響も心配です。
また、駅前再開発の時には、学区域の変更も余儀なくされ当時の子ども、保護者は困惑したことを記憶しています。
昨年2024年に公開された学時制度審議会の答申を確認しました。2033年には現在、小山3丁目の学区域になっている後地小学校で不足教室が発生し、2040年には、荏原第一中学校で不足教室が発生すると試算されています。
2033年は、本事業の予定完成時期と合致します。再開発事業と、その他のインフラ事業での調整ができていないために子どもを含めた地域住民の生活に大きな影響が及ぶことはこのことからも明らかです。
他の地域では、資材高騰、人材不足等の理由から、再開発事業の中止や見直しが起きています。本再開発事業も、当初の予算を上回る税金が投入されるであろうことは推察できます。（現在290億と試算されている）地域住民の暮らしや生活の安全性、将来の地域環境を考えても、本事業が必要だとは思えません。
東京都には、本計画について改めて精査していただき、本事業は見直し、あるいは中止にするよう強く求めます。また、公述人の●●さんと同様に、ビル風の調査を強く求めて陳述を終わります。
★ I.T.さんの意見書
東京都知事 小池百合子様
2025年8月13日 I.T
小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業 事業計画書への意見書
１．意見書を提出する事業計画 小山三丁目第 1 地区第一種市街地再開発事業
２．事業計画との利害関係 再開発事業に関係のある土地・建物の権利者
３．事業に対する立場 反対
４．口頭意見陳述 希望する
本再開発事業に、反対する立場から意見書を提出します
以下、意見を申し述べます
1.組合申請の手続きに至るまでの問題について
2.インフラ整備（主に給排水設備 P.4）について
3.品川区の土地が都道（補助２６号線拡幅 P.7）になることについて
4廃道手続きについて P.7
5.武蔵小山商店街振興組合所有のアーケードのことについて P.9
6.そのほか （資金計画、未定の部分のこと など）
1.組合申請の手続きに至るまでの問題について
組合申請書類の中身をひとつひとつ慎重に、特に権利者の同意の有無など、本人に直接話を聞くなどして、丁寧に調査、確認をしてください。
品川区の都市開発課は、組合申請決定の際またその前段階での、組合員への総会開催決定通知の在り方など、準備組合の不適切な態度に対して、何ら対策を実行していません。
2025（令和７）年６月３０日 品川区議会 建設委員会 会議録を下記に抜粋します
品川区の担当者「準備組合の総会または臨時総会の件でございますけれども、この数字につきましては区のほうでは把握していない、やはり準備組合は民間の組織というところですので、詳細な部分について、区は全て把握しているような状況ではございません。組合にもヒアリングを行いましたけれども、（中略）参加者人数等につきましては、準備組合からは非公表でお願いしたいと聞いてございます。」 と答弁しています。また、
同「全員に周知できたかと言われると、そこの部分はできていないという状況でございました。区といたしましては、そういったお話も聞きましたので、地区内の方々に、（中略）そういった申請書を出したということはきちんとお伝えをしてほしいということで、まちづくりニュースという形で、地区内の方々にビラを配布したというところでございます。今後につきましては、やはり最適だったのは、出す前にビラ等を配って、皆さんにお知らせしてから区のほうに持ってきてほしかったというのが区の考えでございますので、そういった意味で、地区内の方々にきちんと周知されるように、今後も区は指導していきたいと考えてございます。」とも答弁しています。
上記の答弁からも明らかなように、組合申請の過程で瑕疵に値するような行為を準備組合がしていることを認識しながらも、品川区の担当課は何ら手立てを講じていません。総会の参加者人数などについても、確認をしていません。そればかりか、そのまま申請を認め、書類上に不備がないとして東京都に組合申請を送っています。
組合申請の際の鍵ともなるべき総会の定足数のことなど、任意団体である準備組合から口頭やメールなどで確認したとし、それをそのまま受け入れ、議事録などで確認すべき手続きを怠っています。これは、品川区担当課の職務怠慢であり、到底受け入れることができない重大案件だと考えます。よって、総会開催の通知の仕方、組合設立申請に必要な定足数とその内訳、権利者の割合と人数、敷地率など、権利者全員の同意・不同意の有無、組合設立に必要な数字が適合しているのかどうか、など、徹底的に確認をしてください。
2.インフラ整備（主に給排水設備 P.4）について
この事業が完成した暁には、住宅系統だけでも823戸（ファミリータイプが中心）の下水道設備が必要となります。これに店舗系の排水も加わることになります。
汚水は、以前の説明では立会川方面に流す予定とありましたが、現時点で、大雨の折には越水を起こす河川です。それだけの汚水の増大にインフラ整備が追い付かないことが懸念されます。
東京都としては具体的にどのような対策をしていただけるのか、お聞かせください。防災強化も謳っている事業として、河川の氾濫などは、あるまじきことです。当該事業主にどういった指導をされるのか、されたのかお聞かせください。
3.品川区の土地が都道（補助２６号線拡幅）になることについて
今回の再開発に伴い、補助２６号線の道路が拡幅されるとありました。品川区の土地が都道となる場合、どういった手続きを経て、品川区の土地がどのように評価をされ、区民に還元されるのか、されないのか、土地の値段はいくらになるのか、その算定基準など、不透明なことが多いため、分かりやすく区民らに説明をしてください。
4.廃道手続きのこと P.7 について
特別区道Ⅰ ２１７号は廃道するが、地区施設（歩行者通路１号）として歩行者通行機能は継承する。とありますが、任意団体である準備組合が区民の財産である区道を廃道とし、自身の事業に組み込むことが容認されるのか、はなはだ不可解と言わざるを得ないです。また、廃道に関しては区議会の承認も必要となります。そうした品川区議会を無視し、区民の財産を私有化するような事業計画には、反対します。
また、廃道要件※を満たしていない道路に関して、廃道申請を任意団体が出来、かつ認められるものなのか、一連のいきさつを含め、説明をしてください。 ※道路法第10条
5. 武蔵小山商店街振興組合所有のアーケードのことについて
武蔵小山パルム商店街のアーケードは、武蔵小山商店街振興組合が所有しています。アーケードの解体・修繕などに関しては、組合員全員の同意が必要です。（多数決ではない）
ここの部分が、承認されなければ、今の計画は修正を余儀なくされることになりますが、その点はどう考えているのか、説明してください。今回の事業計画はあくまでも計画だからというのであれば、本組合設立後はこの図面は反故にしても良いということになるのでしょうか。そうであるならば、まるで白紙委任のような事業には反対します。
今現在、アーケードの架け替え等に関して、武蔵小山商店街振興組合の中で同意は得られていません。（2025年8月1日現在 武蔵小山商店街振興組合に確認済）
6.そのほか（意見書の集約方法、予算など）
①資金計画（P.11）は、３年前のものという声があります。（令和３年３月２６日変更と同一）真偽を明らかにして、品川区民へ説明をしてください。もし本当に３年前の資金計画であった場合、現在の状況を反映しておらず、現状とはかけ離れた資金計画ということになります。
この事業計画書は公的な書類であり、その見積もりが第三者に損害を与える可能性があります。この場合、故意に虚偽の計画を作成したとなった場合、法律違反に問われる可能性があります。東京都は、この事業計画書の資金計画の内容を正しく精査し、広く区民に説明をしてください。
今回の事業には補助金として品川区から229億8千万が費やされる可能性があります。品川区民一人当たり２３万円強（2025.07.01現在の人口で計算）となります。血税を投入する事業となるため、より丁寧な取り扱いをお願いし、説明責任を負っている方々からの説明を求めます。
②廃道の件、アーケードの件、いずれも今現在未定の部分がある
未定の上に成り立っている事業計画であるにもかかわらず、品川区は何をもって書類に不備がないと考えるのか、説明を求めます。そしてその申請書類に不備がなく整っていれば認可をせざるを得ないという東京都の立場から、これだけ未定な部分があるにもかかわらず、不備がないという判断をされるのか、不備があるとするのか、何をもって整っているとするのか、しないのか、その理由・内容などの説明を求めます。
認可後に、計画が頓挫した場合、許認可責任は東京都が負ことになると考えます。その点をどのように考え、責任をおわれるおつもりなのか、説明を求めます。
最後に日本国憲法がうたう、財産権や居住権を奪うような都市計画法による再開発は、一旦立ち止まって考え直す時期に来ていると考えます。
国内各地域をはじめ、都内でも資材の高騰、人件費の高騰等の理由から、再開発事業の中止や見直しが起きています。
今回の武蔵小山商店街周辺一帯を超高層化にする再開発事業は、方針２にある、既存商店街の魅力を継承した連続的な街並みを形成できる計画だとは思えません。
今回の事業計画に関してはまず一旦立ち止まり、周辺の関係住民たちへの周知徹底を図ることを第一とすること。また、より多くの関係者と協議を重ね、より良い商店街の未来を考える、再考の時間を与えるべきだと考えます。一旦立ち止まり、引き返す英断を下されますよう、重ねてお願い申し上げます。
以上、事業計画書に対する意見です。
★ I.T.さんの口頭陳述
日時 2025年9月11日（木） 11：30～12：00
場所 於 荏原第一区民集会所
1.組合申請の手続きに至るまでの準備組合の問題について
品川区が準備組合の総会の内容を把握していない、特に総会成立に必要な定足数や、賛否の内訳を確認していないと、議会で発言している。
本来、審査の際に確認をするべき行政が、確認をしていない。この事実を知りながら、書類に不備がないとするのは、問題だと考えます。
また、これを黙認することになれば、認可を下ろす東京都にも問題があると考えます。
2.インフラ整備（排水設備 事業計画書 P.4）汚水について
曝気槽の設置など、が出てこない
「必要に応じ、汚水調整槽などの流出抑制を図る」とあるが、曝気槽の設置は南部下水道事務所から指導されているはずです。
南部下水道事務所との大量排水協議で、汚水に関しては、マンション敷地内で貯めてもらい、処理し、流す量を平準化の指導をしている。臭気に関しては、曝気槽を設置し、臭い押さえて流す指導をしている。そこの確認をしていただきたい。
3.事業計画予算 ３年前の資金計画
国は、令和７年３月に「市街地再開発事業等関連要綱」を一部改正しています。改正趣旨として、工事費が適切であるかどうかの確認に重きをおいています。近隣の工事単価との比較や工事費の動向が反映されているか。また見直しをする際に、工事費などの増加率が近隣の増加率乖離が無いか。同様の工事費高騰の影響を受けている近隣の事業地区などの工事単価と著しい乖離が無いかを確認することなどが求められています。
資金計画についてはより厳しくなっていると考えます。事業計画書にある資金計画は、３年前の資金計画とまるっきり変化がない。これは、令和７年の今時点での資金計画と言えるのか。この市街地再開発事業等関連の要綱の改正事項に抵触するのではないかと考えます。
★ T.M.さんの意見書
東京都知事 小池百合子様
令和7年8月12日 T.M.
小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業の事業計画書ついての意見書
１．意見の趣旨
本意見書は、小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業に関し、住民の生活権・地域文化・将来的な管理維持の視点から懸念を表明し、公正かつ持続可能な都市づくりの実現に向けた改善策を求めるものです。意見者は再開発区域の商店街の近隣に住む住民で、居住歴約25年。大学で教えながら、当該事業に影響される近隣の武蔵小山商店街振興組合や第一地区準備組合が、結局は当該事業がタワマン建設や販売を究極の目的とする利益追求の事業であるにも関わらず、これに賛同したとして、行政が税金まで投入して、これまでの住民が住み続けられなくなるのを放置していることを憂う者です。建てて、売って、逃げるだけの事業者には期待できないことを知りながら、行政が片棒を担いているからには、本来行政が担うべきことはきちんと責任を持つことを希望します。私個人としてはこのような相次ぐ再開発事業が継続し、次々とタワマンが乱立させられるまちには今後住み続けるのは困難であろうとの懸念をもっています。品川区や東京都が近年行ってきた再開発事業の数々についてその問題点を知れば知るほど、良心ある市民としての悩みは深くなり、自分の区や都や国の行政に対する恥の意識により、生きていることがつらくなっています。このような日本の、首都における再開発の問題のありようやその原因を考えると、睡眠障害にも陥って、うつ状態にもなっています。ここで意見を述べる小山３丁目第一地区第一種市街地再開発事業に関しても、東京都や品川区が謳っているSDGs推進や達成の観点から全く矛盾するような、CO２を大量に排出する商店街の一部の解体を含む事業であり、計画書にあるような巨大なタワマンを建設することにより生じるヒートアイランド現象の加速化、将来この建物の解体における困難、など環境への影響についての考慮を、民間企業の経済的利益の追求の為に、しているかどうかも不明な事業計画に対して、都民・区民として、このきわめて日本的な首尾一貫性の無さにとても恥ずかしい気持ちになりますし、このような事業に多額の税金を補助金として投入し、先住者を追い出してまで行わんとする時に、防災、まちを強くするためになどのお題目が空虚に思えてなりません。
２．主な懸念事項
人権的・生活環境上の懸念
高層化に伴う日照・通風・景観の著しい変化が、近隣住民や都立小山高校の生徒の生活や学習環境の質を損なう可能性。
高齢者・障がい者・低所得者層が、再開発後の住宅や施設には住み続けたり利用できなくなる可能性。
再開発プロセスにおいて住民の本当の声を軽視し、形式的に事業者の報告をうのみにする行政の担当課や担当官吏の実態が継続的にあること。
商店街の一部から始まり今後将来に渡る広範囲な喪失により、満蒙開拓団結成以前からあった現商店街の歴史とアイデンティティが断絶される懸念。国策や自治体の良策とは言えない第２種市街地再開発促進により、市民が繰り返し権力により翻弄、搾取、蹂躙されている実態を伝える存在としてのこの商店街をむやみやたらと殺菌化したようなタワマンに作り変えて、歴史の記憶の場としての存在を上書きすることはよい事であろうかという疑問。
将来的な管理に関する懸念
高層建築物の維持管理負担
地上40階・高さ約145mの建物は、修繕・設備更新に莫大な費用が発生する見込み（①）
住民の多世帯数、高齢化や世代交代、多様化により、管理組合の運営が困難化する可能性。
商業施設の空洞化リスク
商店街の魅力を継承した施設であっても、不動産業や医療施設の目立つメディカルモール化・テナントの流動化により、現状見られるような人の交流を可能にしている実のある賑わいの低下が懸念される。
オンライン消費の浸透により、物理的店舗の継続が不安定になる可能性。駅前再開発事業の失敗例有り。
デジタル・インフラの陳腐化
技術革新のスピードにより、2030年完成時の設備も10〜20年後には陳腐化の可能性が高い。（cf.①）
スマートシティ化の視点が薄く、デジタル対応力の欠如が地域競争力を低下させる恐れ。（小山３丁目再開発（正式には「小山三丁目第１地区」および「第２地区」）の公開資料や報道を確認した限りでは、スマートシティ化や高度なデジタル対応に向けた明示的な計画・方針は確認できません。）
区道を廃道にすることに伴う公共性ある自由度の減少
・ この事業により区道が一本廃止され、デッキに替わると理解する。区道のあった場所は公開空地となる、歩行者の移動は可能になるようだが、区道の時にはあった、商業施設への物資搬入の車両の走行等は不可能になるようである。残存する商店街への物資搬入の車両は周辺道路に一時駐車して物資を運びこんだりといった工夫が求められることになろうかと思われるが、それはとりもなおさず、民間事業者の立てるタワマンの敷地となる為、以前の区道にはあった公共性や市民による使用の自由度が下がることを意味する。行政がそのような区道の廃止に簡単に応じる姿勢には疑問を感じざるをえない。
３．提案事項
公共性・住民参加の確保
計画策定から施工後の管理まで、住民との協働と情報公開を制度化。都庁はともかくも、品川区役所の担当課は、住民として質問に行っても、情報共有の姿勢に問題があり、事業者を区民に優先して守らんとしているのか、主権者・納税者たる区民への情報提供を拒むこと多々。
議論や意見表明の場の常設化、第三者機関によるモニタリング制度の導入。民間企業たる事業者の報告をうのみにして行政がこの事業に加担することの問題は英国でPFI事業が失敗と判断され、その後停止された先例に学んでいないと思われる。
弱者の権利保障
高齢者・障がい者等への優先入居・住宅費補助制度の整備。今事業で終の棲家と思っていた分譲マンションの所有者たる高齢者が複数立ち退き、追い出しを受けますが、この方達に対する引っ越しや今後終の棲家の代替提案も用意も事業者も品川区も都もしないという冷酷さ。
多様な世帯構成に対応する柔軟な住宅設計と地域支援体制の構築。前者は形式的にはされていても、後者が全くされていません。
持続可能な施設管理体制
高層建築の維持管理に関して、長期修繕計画の策定義務化と支援制度の設置。いずれこの建物も自治体や社会にとっての厄介なお荷物となることは目に見えています。マンションは大規模化すればするほど、管理組合やそれが委託する業者による維持管理は困難になります。
管理組合の担い手確保のための人材育成・地域コミュニティ支援施策の導入。全く不足している為に、タワマン住民と地域社会の分断が起こっていることは、近隣の武蔵小山駅前再開発後のタワマン住民の例でも明らかです。
商業施設の地域連携強化
テナント誘致にあたって地域優先の条件整備と家賃支援制度の導入。本事業計画書はあくまで計画に過ぎないという品川区都市開発課の担当者らなので、今後の事業計画において本当に商業施設がすぐに廃れないような方策をとってください。
商店街との連携による地元文化を活かした街並み形成の誘導策。タワマン建設後管理組合と連携して事業者や品川区はイベントに力を入れているのが駅前再開発後の様子だが、地元文化との関連性は認められない。
技術・環境への対応強化
スマート管理・AI活用による効率的な施設運営システムの整備。
再生可能エネルギーとカーボンニュートラル対応設計の義務付け。植栽を豊かに、充実化。
４．結語
都市再開発は、建物を造るだけではなく、そこに住む人々の暮らし・尊厳・未来のあり方をともに築く事業です。今回の再開発事業においても、現在の東京、あるいは日本全国の都市において行われている多数の再開発事業同様、弱者や将来世代に配慮した制度設計、そして住民と共に進める協働の都市運営が本来あるべき行政の仕事としては不可欠です。日本以外の先進国ではもっと運用されている、市民の知見を取り入れたまちづくりを希望します。品川区・東京都に対しては、以上の懸念と提案を踏まえ、事業計画の改善と制度的対応の強化を強く求めます。本事業は、地域に暮らす人々の尊厳ある生活と持続可能な都市運営の両立を求められる本来公共性の高い、近隣住民にとってインフラ的な役割を果たしてきた商店街を事業者の恣意的な計画設計により変容させる事業です。同様の事業を行った武蔵小山駅前の再開発事業で作られた商業施設は、時間の経過とともにメディカルモール化し、あるいは不動産業の店舗数が増し、商店街のような利便性などを近隣住民に提供するに至りませんでした。行政・事業者におかれては、住民の実感に根ざしたまちづくりを実施されるよう、強く要望いたします。日本で現在行われている再開発事業の問題点は既にメディアや市民により多数指摘され、まちや地域社会の空洞化、弱体化を招き、本来の目的とした防災に強いまちづくりという期待に反して、災害時に孤立するタワマン住民、地域社会に交わらない住民、地域の歴史や文化の継承に関わろうとしない住民などを増やし、来たる大災害における脆弱性を示しています。また、再開発区域とつながる交通網の入り口である鉄道の駅の整備、再開発区域に増加する子供の教育を担う幼稚園や保育園から小中学校までの受け入れ態勢がタワマン建設による人口動態の変化によって翻弄されるという事態を都度招いているにも関わらず対応は場当たり的な類になっている、ビル風による歩行者の危険性は顧みられず、被害の回復は困難なまま放置され、午前中の日照を損なわれる都立高校小山台高校のことも不問にされたまま、計画が進められているなど、環境の質というものをおざなりにする日本らしい質の低い都市計画が民間主導のタワマン建設を主眼とする再開発事業の中身だということに目をつむったままこれに行政が加担している、恥ずべき実態をこの武蔵小山商店街第一位地区の再開発事業も示しているということを、将来的に発生するであろう諸問題の解決の困難を予測し、その予測が実証されることによって示していくことになろうかと思われる。貴重な税金という財源をこのように問題を孕んだ事業につぎ込むことの是非を今一度内省するような行政に立ち返ることを希望します。どうせ再開発事業を現計画の下で、強行するのであれば、おざなりな植栽による緑化などでごまかさずに、しっかりとした緑化も当該再開発地域には期待します。
★ T.M.さんの口頭陳述
小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業に関し、住民の生活権・地域文化・将来的な管理維持の視点から懸念を表明し、公正かつ持続可能な都市づくりの実現に向けた改善策を求めます。私は再開発区域の商店街の近隣に住む住民で、居住歴約25年。大学で教えながら、結局は本事業がタワマン建設と販売を究極の目的とする利益追求の事業であるにも関わらず、これに影響される武蔵小山商店街振興組合や第一地区の準備組合が賛同したとして、行政が税金まで投入して、これまでの住民が住み続けられなくなるのを放置していることを憂う者です。建てて、売って、逃げるだけの事業者には期待できないことに行政が片棒を担いているからには、本来行政が担うべきことはきちんと責任を持つことを希望します。私個人としてはこのような相次ぐ再開発事業が継続し、次々とタワマンが乱立させられるまちには今後住み続けるのは困難であろうとの懸念をもっています。品川区や東京都が近年行ってきた再開発事業の数々についてその問題点を知れば知るほど、良心ある市民としての悩みは深くなり、自分の区や都や国の行政に対する恥の意識により、生きていることがつらくなっています。このような日本の、首都における再開発の問題のありようやその原因を考えると、睡眠障害にも陥って、うつ状態にもなっています。ここで意見を述べる小山３丁目第一地区第一種市街地再開発事業に関しても、東京都や品川区が謳っているSDGs推進や達成の観点から全く矛盾するような、CO２を大量に排出する商店街の一部の解体を含む事業であり、計画書にあるような巨大なタワマンを建設することにより生じるヒートアイランド現象の加速化、将来この建物の解体における困難、など環境への影響についての考慮を、民間企業の経済的利益の追求の為に、しているかどうかも不明な事業計画に対して、都民・区民として、このきわめて日本的な首尾一貫性の無さにとても恥ずかしい気持ちになりますし、このような事業に多額の税金を補助金として投入し、先住者を追い出してまで行わんとする時に、防災、まちを強くするためになどのお題目が空虚に思えてなりません。
都市再開発は、建物を造るだけではなく、そこに住む人々の暮らし・尊厳・未来のあり方をともに築く事業です。今回の再開発事業においても、現在の東京、あるいは日本全国の都市において行われている多数の再開発事業同様、弱者や将来世代に配慮した制度設計、そして住民と共に進める協働の都市運営が本来あるべき行政の仕事としては不可欠です。日本以外の先進国ではもっと運用されている、市民の知見を取り入れたまちづくりを希望します。品川区・東京都に対しては、以上の懸念と提案を踏まえ、事業計画の改善と制度的対応の強化を強く求めます。本事業は、地域に暮らす人々の尊厳ある生活と持続可能な都市運営の両立を求められる本来公共性の高い、近隣住民にとってインフラ的な役割を果たしてきた商店街を事業者の恣意的な計画設計により変容させる事業です。同様の事業を行った武蔵小山駅前の再開発事業で作られた商業施設は、時間の経過とともにメディカルモール化し、あるいは不動産業の店舗数が増し、商店街のような利便性などを近隣住民に提供するに至りませんでした。行政・事業者におかれては、住民の実感に根ざしたまちづくりを実施されるよう、強く要望いたします。日本で現在行われている再開発事業の問題点は既にメディアや市民により多数指摘され、まちや地域社会の空洞化、弱体化を招き、本来の目的とした防災に強いまちづくりという期待に反して、災害時に孤立するタワマン住民、地域社会に交わらない住民、地域の歴史や文化の継承に関わろうとしない住民などを増やし、来たる大災害における脆弱性を示しています。また、再開発区域とつながる交通網の入り口である鉄道の駅の整備、再開発区域に増加する子供の教育を担う幼稚園や保育園から小中学校までの受け入れ態勢がタワマン建設による人口動態の変化によって翻弄されるという事態を都度招いているにも関わらず対応は場当たり的な類になっている、ビル風による歩行者の危険性は顧みられず、被害の回復は困難なまま放置され、午前中の日照を損なわれる都立高校小山台高校のことも不問にされたまま、計画が進められているなど、環境の質というものをおざなりにする日本らしい質の低い都市計画が民間主導のタワマン建設を主眼とする再開発事業の中身だということに目をつむったままこれに行政が加担している、恥ずべき実態をこの武蔵小山商店街第一位地区の再開発事業も示しているということを、将来的に発生するであろう諸問題の解決の困難を予測し、その予測が実証されることによって示していくことになろうかと思われる。貴重な税金という財源をこのように問題を孕んだ事業につぎ込むことの是非を今一度内省するような行政に立ち返ることを希望します。どうせ再開発事業を現計画の下で、強行するのであれば、おざなりな植栽による緑化などでごまかさずに、しっかりとした緑化も当該再開発地域には期待します。
★ O.S.さんの口頭陳述
小山三丁目第1地区再開発への口頭意見陳述
2025年9月11日 O.S.
1．私が、小山三丁目第1地区再開発について最も問題だと思うのは、開発大企業は巨額の利益をあげる一方で住み続けたいと願う住民・商店が追い出されてしまうことです。
すでに数年前に、小山三丁目の駅近くのマンションにお住まいだった、奥さんが車椅子生活を送る80歳近い高齢のご夫婦は、年金暮らしでは超高層マンションの負担は抱えきれないとして出て行かざるをえなくなり、引っ越されました。
70年以上小山三丁目で商売されている方は、「商売も住まいも一瞬でなくなる。今までが何だったのかと怒りがこみ上げる。毎日睡眠薬を飲まないと眠れなくなった」という状態に追いやられています。
駅近くのマンションに住む、一人暮らしの高齢女性の方は、マンションの室内調査や評価のためと称して、若い男性事務局員が訪ねてきて室内の隅々までくまなく写真を撮り、確認書に署名・押印させられると聞いて、自分の所にはいつ来るのかと不安で心臓がドキドキして夜は眠れなくなり、かかり付けのお医者さんにお願いして睡眠薬を服用するような状態になりました。「森澤区長さん、再開発で追い出される余命少ない私の再開発廃止の声は反映されるのでしょうか。どうすればよいのか教えてください」と悲痛な声をあげておられます。
そもそも、再開発は「公共の福祉の増進」させるから認められます（都市計画法1条）。
しかし、再開発のために住居の床面積は減らされます。
建設工事のためにいったん仮住居に引っ越し、工事が完成したらまた戻ってくるという風に、5年前後の間に2度も引っ越しをさせられます。これまでの住まいの近所に、順調に引っ越し先が見つかるとは限りません。
自分から頼んでもいない再開発に、どうして自分の住居を削ってまで協力しなければならないのでしょうか。再開発を決定した品川区は、「公共の福祉の増進」となるよう施策を用意する義務があると言うべきです。「公共の福祉の増進」に寄与し、名実共に必要な公共性のある再開発であるならば、品川区は多様なメニューを考えなければなりません。実際、再開発法（都市計画法）を定めた国会では「事業内容等を周知徹底し、同意を得られない者の立場も十分に考慮して、極力円満に設立手続きを進めるよう指導すること」という決議が全会一致で決められています。
品川区もこれに従うべきです。それができないならこの再開発の決定を廃止すべきです。
2．追い出されるのは、再開発地域内にお住まいの方だけではありません。その周辺にお住まいの方々や仕事されている方々も追い出されています。
小山四丁目で部屋を借りてお仕事をされている方からメールで、また直接に以下のような実情をうかがいました。
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再開発への反対意見、大変ありがたく感じております。
駅前の再開発に伴い、地価上昇によって周辺の賃貸物件の立ち退き地上げ行為が増えてきております。私が十年以上賃貸してきた古いビルにある仕事場も、今年の7月頭に、契約書の重箱の隅をつつくような指摘で契約違反を主張する書面が大家から大規模な弁護士事務所を代理として、突然送られてきました。現在、友人の親戚の弁護士に相談して対応中ですが、強いストレスを感じますし、着手金だけでも数十万の出費です。いっぽう大家は、追い出しに成功すれば古いビルを取り壊し新築することで、数億円単位の利益が得られます。法的闘争としてもこちらには得られるものが小さく、大家側は得るものが大きく弁護士費用にかけられる余力も違い、あまりに立場が非対称です。
このほか、子供の保育園の同級生が住むアパートも大家が大阪の開発業者に売り払われ、取り壊しをするので退去せよとの要請を突然受けました。結果、退去して転園せざるを得ない状況に追い込まれました。
賃借人(同級生の親御さん)が「正当事由は?耐震診断をしたのですか?」と質問しても業者は「耐震診断はしない、するなら費用を負担してくれますか?」と脅しとも取れる主張をされて精神的に参ってしまったようです。
子供が転園、転校することの精神的負担は決して小さくありません。
このようなことが許されていいのかと強い憤りを感じます。区長と住民の直接の意見交換の場を設けていただきたいです。再開発に公費が投じられているとは知らない区民も多いです。生活の実態を区長に体感してほしいと感じております。
以上、品川区 武蔵小山駅周辺エリアの実情をお知らせいたします。
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また、次のような実情もあると教えていただきました。
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直接的な追い出し以外にも相場上昇で子育てが阻害されているケースがありました。
例えば0歳児のうちは部屋が小さく1LDKで生活上問題なかったところ
子供が0歳から5歳になる5年の間に相場が上がってしまい
広い家に転居しようとしても身動きがとれないというような潜在的な悪影響もあります。
保育園を転園するには子供の心理的負担や待機児童の問題がありハードルが高いです。
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3．さらに、小山三丁目再開発の問題点は、この再開発は「まちづくり」ではなく「まち壊し」になるということです。
小山三丁目再開発によって、武蔵小山駅周辺から、住民が家族で訪れ、買い物や食事、おしゃべりを楽しむなどしてなじんできた、個性豊かな個人商店が立ち並ぶ街が、さらに消えてしまうのです。
また、タワーマンション住民が節税対策として2台目の高級車を買い、マンション内の駐車場は1台目の車を止めているので使えず、周辺駐車場を使うので、タワーマンション周辺の駐車場に空きがなくなり、かつ駐車料金が値上がりして困っているというお話もうかがいました。これも「まち壊し」だと思います。
4．加えて、小山三丁目再開発は税金のむだ遣いでもあります。
武蔵小山駅前では、すでに、２つの再開発で、超高層マンションが2棟建てられ、1棟には101億円、もう1棟には73・５億円と、総事業費の４分の１近くの税金が投入されました。小山三丁目第1地区再開発にはその2倍、3倍以上の、229・8億円もの税金が投入されようとしています。
そもそも、品川区は超高層再開発に巨額の税金を投入しています。その累計額は1,520億円にもなります。１位の中央区と僅差で並ぶ断トツトップクラスで、３位港区の970億円、４位新宿区の550億円をはるかに上回ります。
建設棟数は、23区で１位の26棟。超高層ビルが建ち並ぶ中央、千代田、港区を上回り、近隣の渋谷、目黒（４棟）、大田（３棟）、世田谷（２棟）を、はるかに上回っています。
地方自治体の基本的役割は「住民の福祉の増進」（地方自治法1条の2、1項）です。税金は、開発大企業が巨額の利益を上げられる再開発ではなく、教育や福祉、暮らしにこそ使うべきです。
以上により、小山三丁目再開発の廃止を求めます。
★ I.M.さんの口頭陳述
東京都知事 小池百合子様
2025年9月11日 I.M.
小山三丁目第一地区市街地再開発に対する口頭意見陳述
私は、品川に生まれ品川に育ち、区内保育園保育士、品川区議会議員の仕事を通し、 地域の方々と接してきました。地元住民として、小山三丁目第一地区市街地再開発事業計画に反対の意見を述べさせていただきます。
以下4点です。
1点目、私は意見書提出後、本事業の最大の問題点は何か、住民の要求は何か整理をしました。 根本は手続きの誤りです。
再開発ありきの再開発法に問題があるのは承知の上です。
本日訴えたいのは、 住民を守る立場の品川区と東京都が、民間の事業であると責任を逃れる姿勢をとり続けながら、 準備組合の報告を鵜呑みにし、地域住民の意見を聴こうとせず、 準備組合をチェックする機能、指導機能を果たしてこなかった行政の怠慢です。 そのうえで本組合設立申請を東京都に提出したことは誤りであり、 申請を取り消すべきです。
この間の流れを知らせます。
①再開発事業の上位計画「品川区まちづくりマスタープラン」は問題です。公 聴会も地域ごとの説明会も行わず、 多くの反対意見を無視して決定しました。住民から反対意見が出ると「上位計画で決定している」と錦の御旗にしてきました。
② 2022年1月の品川区都市計画審議会で品川区は、 「地元主体で検討された成果であり、 9割以上の賛成を得ているので支援を決めた」と説明をしています。 突然の再開発計画に意見書が 379人から寄せられましたが、 内306人約 8 割が再開発反対の意見でした。 それにもかかわらず住民の意見は反映されず、 審議会は、 都市計画決定に賛成の答申を行いました。
③品川区は、 建設委員会の答弁の中で「準備組合は法的根拠のない任意の団体で、 行政等の認可が必要な団体ではない」 と繰り返しています。 しかし決定権を持たない準備組合は、 地権者に対し「地権者所有資産評価 ・ 補償額の提示を行うなど個別訪問を繰り返し、「再開発同意書」を集めています。任意団体の準備組合の報告を検証もせず「法的手続きが完了した」と、 品川区が本組合設立の申請を行なったことは誤りです。
品川区は「85名の方が同意書を出されたということで、 中身を確認し、資料に不備 がなかったとのことで東京都に対し事業確認申請書類を送った。」と答弁していますが、地権者は 205 名います（内訳：区分所有者 1 4 8 名、土地所有地権者 2 1 名、 借地権者 36 名）。 よって 1 2 0名の地権者が不明ととらえるべきです。
準備組合の運営は、 反対者を排除しており、 不当かつ不公平そのものと言わざるを得ません。 本組合設立を問う準備組合総会・臨時総会が成立要件を満たしているのか、 質問しても非公開となり運営は闇の中です。 区に質問しても「準備組合が非公開を求めている、 理由は不明」と、 準備組合擁護の態度です。
多額な税金を投入する行政の責任において、異議申し立てをしている人々の意見を公平に聞く姿勢を持ってください。
特に多数を占めている5 棟のマンション住民である区分所有者の 「同意」「不同意」の人数は、 準備組合の意向で非開示とされており、 明らかになっておりません。 このような状況下で、本組合設立申請を出すなど言語道断です。 品川区と東京都は立ち止まり具体的内容を確認し、 問題点を指摘している私たちの意見を含めて検証すべきです。
2点目は、本 事業は区が説明するような地元の総意ではありません。声を大にして訴えます。
終の棲家と安心して居を構えていた住民の居住権と、 パルム商店街の営業権を奪い 3000人を追い出し、結果武蔵小山の街は、 街の姿が変わるだけではありません、歴史とともに育んできた人と人とのつながり、 コミュニテイが壊されます。
私は 4 年前、 突然説明会が行われた時から、 地元の意見を聴いてきました。 地権者の意見は賛成、 反対、 わからないと当初から現在も3分、3つに分かれています。個人の財産にかかわること、 お金に係ることは秘密裏に行われるため、商店街、町会、組合に加入している人ですら分断され、 地域を形成する大事な要素である人と人とのつながりがすでに壊れています。
周辺地域や来訪者に至っては、 未だに再開発の存在を知らない人が多数います。第ー地区の範囲を知らせ、 現在の街並みをすべて壌し、駅前と同じ高さのタワ ーマンションが1棟建つことを伝えると、 「もうこれ以上の高層建物はいらない」 「武蔵小山の庶民的な雰囲気が気に入っている。 街の雰囲気を大事にしてほしい」多数の意見です。 地主の意見も大事です。 しかしそこに住む人、 働く人、訪れる人には様々なかかわり、 考え方があります。 尊重してください。
街づくりとは、 今よりも住み良い安全な街が目標ではないでしょうか。
パルム商店街は800mのアーケー ドが自慢です。 チェ ーン店が増えてはいますが、 地元商店が頑張る魅力的な商店街です。防災の街づくりは大事です。しかし庶民的で個性豊かな街並みを壊し、 タワーマンションに置き換えると商店街はどうなるのでしょうか。
駅前に完成した2棟のタワーマンションを見れば一目瞭然です。 高級マンションの商業スペースの賃料は高く、地元の庶民的な店は入れません。すでに空き店舗や撤退した店舗が目立ち、 誘致がうまくいかず失敗例と見られています。
地元も来訪者も生活に密着した買い物しやすい、 楽しい商店街を求めています。 次々と再開発を進めれば800mの商店街は壊れます。
3点目は、タワーマンション建設で人口集中が進み、過密で住みづらいまちになっています。 これ以上の建設はやめてほしいという意見の住民が増えています。具体的に2点述べます。
①東急目黒線を使っての通勤、 通学が限界を超えています。 朝のラッシュ時、西小山駅、 武蔵小山駅では乗車できないような混雑が一向に解決していません。
②少子化なのに、 保育園、 幼稚園、 小学校、 中学校など子どもたちになくてはならない施設が不足、 あるいは身近にある希望の施設に入れません。 日々の生活の質が悪化していると声がたくさん届いています。
特記すべきは、 過密により子どもたちの遊び場、公園が不足し混雑しています。 園庭のない保育園が地域に次々と建設されたため、 遊び場・公園を求めて子どもたちが地域を移動しています。 体を十分に動かし遊ぶことができない幼い子どもの日々の成長発達が心配されます。 安心して暮らせるインフラ整備を考えた街づくりに転換してください。
4点目は、超高層建物による風害は、異常気象と相まって命の危険を増やします。
1 9階建て高さ60m 1棟、41階建て高さ145m2棟とタワ ーマンション建設に伴い地域風環境の悪化は明らかです。走行中の自転車が横転、横を車が通ったらと思うとぞっとします。シルバーカーの高齢者が立ち往生し、強風が吹く日には、 駅周辺は通れない危険な道になっています。この間事業者の説明は風洞実験データーを示し、樹木の植栽などの対策で改善し、風害はないと強弁していますが、風速の平均値で示されたデーターは、 実際の突風と乖離があるのは明らかです。この間行政に対し風害の調査研究を求めていますが、一向に進んでいません。品川区も東京都も行政責任で風害の実態把握をすると共に、 風害要因であるこれ以上の超高層建設は中止すべきです。
以上です。ご清聴ありがとうございます。
★ S.Y.さんの口頭陳述
小山三丁目第一地区本組合設立申請取り下げ、「直近総事業費」・「資金計画」・「工期計画」・「時価補償費」等の確認と公表を求める意見陳述
東京都知事 小池百合子様
令和7年9月11日 S.Y.
1. 小山三丁目第一地区市街地再開発は、3分類地権者中72％が、分譲マンション5棟の区分所有地権者です。
小山三丁目第一地区は、そもそも再開発地として適地なのか根拠を明らかにしていただきたいと思います。
2.「結論ありき」の品川区「都市計画審議会」の抜本的改革、特に、決定権を付与される区長選任の委員については、従来の惰性を排し、真に再開発の知識を有している、委員の選任に努めていただきたい。
229億8千万円の巨額血税を投入した再開発が、結果的
に住民追い出し、大手不動産業の暴利事業ではなく、 地権者住民の生活向上に寄与する再開発にするため、「都市計画審議会」委員の選任を抜本的に改めて戴きたいと思います。
3. 再開発事業は歪められ、 実態は超富裕層・不動産投資家、特に、国を問わない外国人投資家の投機の場と化し、その下で国内の中小不動産業者が血眼になり再開発地区内の分譲マンションを買い漁っています。
国家間の軍事・経済情勢の激変によるエネルギー・建設資材急騰、外国人労働者離れに見舞われる等、不安定な国際情勢の中で不動産価格が急騰、「中野サンプラザ」・「新宿駅南口再開発」・「渋谷駅周辺」等での問題解決は容易に進行せず、補助金削減が急に囁かれ、再開発の暗雲はさらに勢いを増しています。
小山三丁目第一地区市街地再開発事業の確かな現状分析と、見通しの報告を求めたいと思います。
4. 小山三丁目第一地区市街地再開発準備組合は、予定地区内再開発事業の進捗、準備組合活動そのものについて、「都市再開発法案に対する国会決議」・【同意を得られない者の立場を十分に考慮して、極力円満に設立手続きを進めるよう指導すること。】という品川区長の指導を遵守しているか、【総会連営】・【地権者面談】・【本組合設立手続き】・【情報公開】等、具体的な事例に基づいた報告を求めてゆきたいと思います。
陳述理由
1, 小山三丁目第一地区市街地再開発区域内地権者総数は205名で、 分類別詳細は、分譲マンション区分所有地権者148名 (72%)、土地所有地権者21名(10%)、借地権者36名(18%)で、割合に換算すると、区分所有地権者72％で圧倒的多数を占めています。
しかしながら、再開発決定の命運を左右する「同意」・「不同意」の権利行使の付与は、都市再開発法で62個に定められ、「区分所有地権者」は「共有者」とされ、1棟1個で5個、「土地所有地権者」は1人1個で21個、「借地権者」は1人1個で36個となり、72％を占める「区分所有者」への権利個数は、他の地権者1に対して0.03という日本国憲法下では考えられない極端な「差別」・「不平等」下に置かれ、「法律に書いてあるから仕方が無い」、「船に乗り遅れれば不利になるので諦めるしかない」等、同意決定根拠には重大な誤りが罷り通っているのです。
法律の条文は勿論日本語で書かれており、漢字は前後の文脈で様々な解釈がなされます。記憶に新しいところでは安倍内閣で議論された「安保法制」、「集団的自衛権行使」や「防衛のための敵基地先制攻撃」等において、閣議決定による「法解釈変更」が繰り返された事が思い起こされます。都市再開発法における分譲マンション区分所有地権者の極端な「差別」・「不平等」の元となっている「共有者」の解釈変更は出来ないものなのでしょうか。
2, 行政における有名無実の審議会の存在は、長きにわたり問題指摘されて来ましたが放置され、何も改革されることなく現在に至っています。
このような中、令和4年1月13日、品川区役所で、区の「都市計画審議会」が開催され、小山三丁目第一地区市街地再開発に関する審議が行われました。
当日は、14時からからの審議会開催に向けて再開発反対の区内住民運動の仲間が区役所前に結集し、街頭宣伝を行い、審議会開会に合わせて代表が傍聴人として委員会室に入室しました。区長選任の審議会委員は、学識経験者・品川区役所土木関連部長オービー・区内警察署長・消防署長・労組役員・宅建役員・連合町会役員・商工会役員等の有識者委員が10名、議会選出委員7名、合計17名で構成され、審議は定刻14時開始されました。
委員長に互選された品川区役所元土木関連部長の開会あいさつに続き、区理事者の説明を受け質疑に入り、議会選出委員 2名による30分弱の質問以外発言のないことを確認し、質疑を打ち切り直ちに採決に入り、賛成13名（有識者等8名・議員5名）、反対3名（有識者1名・議員2名）、欠席1名の賛成多数で可決されました。審議において、区長選任学識経験者・有識者の発言は一言もなく、さらに、議会選出委員5名の発言もありませんでした。
正に有名無実・形骸化の極めつきの審議で、短時間で閉会となり、229億8千万円を投入して1,500名の地権者・住民を追い出す小山三丁目第一地区再開発は決定されてしまいました。因みに森澤区長の出席発言はありませんでした。その中で、発言はされなかったものの、再開発反対に挙手された警察署長の職業的衿持には低頭させられるものがありました。
229億8千万円に上る巨額の補助金が投入され、1,500名の住民等が生活・資産・職業を奪われ犠牲者・被害者として追い出される救済案も示さずに、小山三丁目第一地区再開発審議で再開発原案に賛成した委員を許すことができなかったのは私一人ではなかったはずです。
同意できない地権者はこれからどうしたらよいのでしょうか。審議委員に「都市再開発法案に対する国会決議」は資料として配布されたのでしょうか。
3, 東日本大震災が起きた平成23年3月11日午後2時46分、私はマンションの部屋で国会中継を見ていました。菅直人総理の答弁の画面が急に消え、「緊急地震速報」に画面が変わると直ぐに大きな揺れに襲われ、私は、愛犬のチワワを抱え慌ててベランダに飛び出しました
私の目の前の私道に建てられていた電柱が、今にも折れそうに激しく揺れ、パチンコ店の客は、我先に慌てて騒ぎながら出て来て私道に座り込んでしまいました。
4階建ての建物の屋上には、お寺のイチョウや欅の大木の葉が排水口を塞いでいた為、大量の雨水が溜っていて、大飛沫となって周囲に飛び散っていました。
暫くして2度目の大地震に見舞われ、立っていることが出来ず、愛犬を抱いて座り込んでしまいました。忘れもしない東日本大震災の光景です。
悪夢の大地震でしたが、駅前飲食店街では火災の発生もなく、建物の倒壊などの被害もなかったのですが、3年後、今度は大自然の災害とは異なる再開発という人災、「駅前再開発」による解体工事が開始され、地震に耐えた自宅や、様々なお客で賑わった飲食店・小料理店・喫茶店・スナック・バー等が、うなりを上げる大型重機の巨大な鋼鉄の爪で次々に破壊されてゆくのを目の当たりにして、大自然の威力とは別次元の、人間の無限の欲望に恐怖を覚えました。
飲食店街の真ん中で「小料理店」を営んでいた女将さんは、自分の命でもあったに違いないお店が、大型重機の魔の爪で店が切り裂かれるのを直視できず、頭を垂れ、身を震わせ、両手を合わせ、祈っていたのを10年経った今でも忘れることができません。
東日本大震災で残った飲食店街は、再開発により消滅してしまいました。
小山三丁目第一地区市街地再開発事業は目的が歪められ、外国の巨大ファンド投資家の投機から、国内中小不動産業の再開発に便乗した中古マンシ ョン漁りによる暴利の場と化しています。準備組合は、何故本組合設立申請に暴走しているのか、真の狙いがどこにあるのか、地権者は測りかねています。
準備組合石井和正理事長には、当初計画の【総事業費】・【資金計画】・【工期計画】・【補償費】・【補助金】等について、本組合設立前の現時点での計画を立案確認し、地権者に公表する義務があるはずです。
再開発に関してはエネルギー・建設資材・建設労働者賃金・下請外注費等の急騰に見舞われ、事業の暗雲を指摘する声が拡大しています。
4, 現在私の住む小山三丁目21番地区も、小山三丁目再開発第一地区として計画が進められ、同じようにすべてが消滅してしまう運命にあります。
何度も申し上げるように再開発は、私たちが望んだものではありません。地域の地権者住民の発意による「まちづくり協議会」の意向に碁づいて進められていると行政は説明しますが、特定の受益者以外信じる地権者住民はいないはずです。生活と資産を強制的に拠出させられ、追い出される再開発に誰が同意するのでしょうか。
再開発により武蔵小山駅前の景観は一変してしまいました。再開発で駅前の飲食店街は跡形もなく解体され消滅してしまい、雑踏の中の庶民文化は根絶やしにされてしまったのです
その跡地には天を衝く超高層マンションが建てられ、社会の富を手中にした武蔵小山とは縁のない超富裕層が高級外車で出入りし、地域住民とは無縁の街が再開発によりつくられようとしているのです。
既に再開発が竣工した駅前地区・駅前通り地区再開発を歓迎している地元住民は、皆無と言って過言ではないと思います。
私達は、小山三丁目第一地区再開発の計画推進に当たっている準備組合の真意を確認するため「都市再開発法案に対する国会決議」の「市街地再開発の設立に当たっては、事業内容を周知徹底し、同意を得られない者の立場を十分に考慮して、極力円満に設立手続きを進めるよう指導すること。」（昭和44年4月18日、衆議院建設委員会）決議に則り、準備組合石井和正理事長との会談を、森澤区長の指導を得て進めて来ました。
8月15日午後2時から、区役所議会棟6階委員会室で会談が設定されていたのにも拘らず、 準備組合石井和正理事長は自ら会談に現れず、求めてもいない事務局の出席を指示したことで会談が流れ、現在、森澤区長の指導で再会談が協議されています。
「国会決議」を無視した会談拒否は絶対に認めることはできません。区長の指導に従い、同意できない者の立場を十分に考慮して会談に出席され、提出済「準備組合理事長等に関するお尋ね」(8月20日）提示16項目について誠実に答えられることを求めるものであります。
国会決議無視の本組合設立は認められません。
令和7年9月12日の口頭意見陳述概要
★ Y.K.さんの口頭陳述
都市開発法は戦後復興に際し、焼け野原になった東京の再建のためにできた。戦争で亡くなったり土地を離れたり、そう考えると、3分の2の賛成、３分の１の反対者がいても押し切られるという構造には説得力がある。昭和44年には第1種再開発ができた。ちょうど高度経済成長期で、都市部に人口が増えた。ベビーブーマーが働きだし状況してきた頃だ。しかし、今日、日本は人口の減少、東京に一極集中の是正、長年にわたる経済の低迷が続く。このような再開発を行っても経済は回復しない。高度化もいつの間にか40階を優に超える高層ビルにまで拡大解釈されているが、改正のあった平成15年当時でさえ、このような超高層は想定されておらず、超高層による近隣への弊害、二真しに向きあることなく突っ走ってきた。超高層ビルそろそろこの失敗に気づき是正する時期、いや、もう過ぎている。ディベロッパー額の税金を投入する事業、再開発に反対の住民の土地をたとえ少数といえど所有権という絶対的な権利を奪うことができる根拠は公共の福祉だから。
もはや税金を投入する事業ではないこと、都市開発法の立法趣旨にもはや反していること。
一方で、自民党の裏金問題、ディベロッパーが自民党に政治献金をしているが、ディベロッパーが準備組合に入り込み補助金を受け取っている。再開発というマネーロンダリングによって合法となるのか。ディベロッパー、建設会社に天下りが絶えないのか。天下りは再就職で職業選択の自由だなどと言いますが、現業にありながら住民を無視し将来の天下り先優位の許認可をするのか。皆さん将来のことを考えるとソワソワして仕事が手につかないのでしょうか、いっちゃえば贈収賄ですよ。民意はスルー、法令違反は見逃し、行政にコンプライアンスってないんですね。晴海フラッグで中国人が違法に民泊を行っていますが、それを放置して今も都民の生活を害している。精査せずに、将来予測もせずに、民意を聞かずに進めた責任は行政にあります。
防災になぜ高層マンションなのか。風害の災害です。コンクリートの表面積は蓄熱して温暖化に拍車をかける。これも災害。そのために環境評価書を出しても中身が嘘っぱち。それを指摘しても、行政の回答そのものが嘘。私たちの意見のやり取りはここまでと行政から打切られ、行政は「やりました」パフォーマンスだけ。この評価書にしていても虚偽があれば、都は計画の是正をしなければならないのにそれも放置です。何のための評価書でしょう。
災害に使うのであれば、先のコロナで密も危険、人口集中を助長し、風害を生み、温暖化を助長し、建て替え、建築にどれほどのCo2を排出すのか。だから建設は最小限なら理解できるが、タワマン計画は災害の温床。
首都直下型地震、富士山の噴火が懸念される今日では、人口集中は極めて危険で人災？いえ、行政による災害。さてひとたび自身が起こったら、また住民から税金あつめますか？
核の危険があるなら、核シェルター、粉塵で上下水道が使えなくならないようにする穂とが今の時代の都市開発じゃないのか。
私たちはここが故郷。武蔵小山駅前に急行停車駅に寄付、尽力した人の名前が刻まれています。人の努力で急行停車駅にし、お客さんにきてもらおうと多額の寄付をした。急行停車の利便性も町の賑わいも、すべて上辺だけ掬ってお金に換える。まるでブランドの洋服を買うかのように、やれ二子玉川だの武蔵小杉だの。そんなの全く生活の息吹のない町、新たに移住してきた人たちは、町会費も払わないお祭りの寄付もしない。これってにぎわいですか？商店も個人商店なら８０歳超えても一国一城の主で優良な納税者。自己所有だからコロナ禍も生きてこれた。大資本のテナントになって、ユニクロ、ニトリそこで自給１１５０円で６５歳までしか働けないしみったれた街になっていく。
老朽化したマンションの建て替えを甘い言葉につられに賛成した人もいますが、そもそも人生設計の中で自分の住まいの耐久年齢を無視し、中古で安く手に入れたのなら、きちんと修繕積立金を払うべき。そんな人たちはタワマンに入居しても管理費も修繕積立金も払えない。
★ T.S.さんの口頭陳述
私は大崎駅西側徒歩5分の戸建て住宅に住み、半世紀近く経ちました。夫は戦前に大崎で生まれました。認知症で亡くなった姑が晩年、地元大崎駅を自動車で通るたびに「ここどこ？」と尋ねたことを今でも思い出します。「再開発は絶対駄目」とは言いません。しかし開発について住民と話し合い、それまでの街の姿を残す街づくりを考えることが、大切だと思います。そのためにも、地域住民が住民として残したいものを含めて街づくりを考えることが大切だと思います。
今回は、武蔵小山地区再開発についての口述会です。私はこの街に買い物や歯科検診でよく来ます。街に来る度立ち寄る店の店主に、再開発について尋ねてきました。彼女が「自分は店子なので、諦めて退去する」と語るのを聞き、地権者でなくても親の代から店を経営している彼女の「諦め」との言葉が心に残ります。
姑の「ここどこ？」、小山地区の店主の「諦め」とのセリフを、品川の再開発の在り方と結びつけ、「これでいいのか」と疑問に思ってきました。
再開発で大切なことは、住民との対話です。開発業者を含めて大企業の存続は、住民の存続あってのものです。残念ながら、開発業者は「後のことを気にせず、開発してその地を去る」のが実態でしょう。本来の街づくりは、開発業者・大企業だけでなく、住民を大切にしたものであってほしいです。そのためにも、住民・行政・企業/業者三者が対話しながら開発を進めてゆくことが、望ましいと思います。
★ T.T.さんの意見書
東京都知事 小池百合子 様
2025年8月13日 T.T.
「小山三丁目第１地区第一種市街地再開発事業の事業計画に反対です。
再開発に関わる住民、関係者として反対意見を出します」
【理由】
私は今回事業計画の縦覧が行われた小山三丁目第１地区と同じ品川区の住民です。
この地区にある武蔵小山パルム商店街で生活に必要な物品を購入したり、同商店街の店舗で喫茶飲食を行うなど、日常の生活で頻繁に利用しています。
パルム商店街はそうした生活の一部である以上に、私たち品川区民にとって古くから親しまれた歴史ある施設です。
事業計画をみると今の商店街の片鱗も残らず改変されてしまうことを知り、例えそれがどんなに整備され新しく生まれ変わったとしても現状の楽しさや豊かさが失われてしまうと考えます。
一旦失われたら二度と戻すことはできません。長い歴史が育んできた魅力あるパルム商店街の文化をどうか消さないで欲しいのです。よって、この小山三丁目第１地区第一種市街地再開発事業の事業計画に反対します。
以上
★ Y.H.さんの意見書
東京都知事 小池百合子 様
2025年8月13日 Y.H.
「小山三丁目第１地区第一種市街地再開発事業の事業計画に反対です。
再開発に関わる住民、関係者として反対意見を出します」
【理由】
私は今回事業計画の縦覧が行われた小山三丁目第１地区と同じ品川区の住民です。また地域での住民運動団体である「住み続けられるまちづくりをめざす品川区民の会」の事務局として同団体の運営に携わってきました。
今般、事業計画が縦覧された小山三丁目第１地区第一種市街地再開発事業の事業計画書p.11に記載された6 資金計画 (1)資金計画にある一覧表によれば229億8000万円にのぼる補助金が投入されています。これは現状での予定金額であり昨今の建設コスト高騰を鑑みると更なる金額の増加も考えられるでしょう。約1.4ヘクタールの地区に充てられる補助金として余りに高額であると考えます。
既存街区の住民への確かな補償は不可欠です。しかし先述の「住み続けられるまちづくりをめざす品川区民の会」としての活動を通して品川区内のあらゆる再開発地区の住民の声を聞く中で当該小山三丁目第１地区またその他の地区においても再開発事業をそもそも望んだ住民は極めて少数でした。再開発は不可抗力なものとして嫌々受け入れているに過ぎない、即ち不要な事業を推進するために投入する補助金と考えれば異常な無駄遣いと言えるのではないでしょうか。
東京都の財政が豊かであるという背景に照らしても絶対的に投入される公金が莫大であることに変わりはありません。その金額を用いたもっと有用な税の使い途は他にあるはずです。
巨額の公金の使途を見直し、都民にとってより良い効果のある施策に公金を投入すべきです。よって、この小山三丁目第１地区第一種市街地再開発事業の事業計画に反対します。
以上
★ Y.H.さんの口頭陳述
東京都知事 小池百合子 様
2025年9月12日 Y.H.
2025年8月13日提出の意見書
「小山三丁目第１地区第一種市街地再開発事業の事業計画に反対です。再開発に関わる住民、関係者として反対意見を出します」に係る口頭陳述
【本文】
私は今回事業計画の縦覧が行われた小山三丁目第１地区と同じ品川区の住民です。また地域での住民運動団体である「住み続けられるまちづくりをめざす品川区民の会」の事務局として同団体の運営に携わってきました。2025年8月13日に東京都に提出した意見書を補足する陳述を行います。
先に提出した意見書で私は、小山三丁目第１地区第一種市街地再開発事業に投入される補助金が総額で229億8000万円と巨額であり、それが無駄遣いであるとする根拠を「地域住民が望んでいない」ことにあるとしました。しかし現在正式組合の認可申請が行われているということは、少なくも三分の二の合意形成が為されている…何故そうなるのかについて以下に補足します。
その背景には以下の要因が隠されています。一つは再開発事業に関連する審議会・委員会などで徹底して反対意見が排除されている点にあります。小山三丁目第１地区の第一種市街地再開発事業の事業計画の概ねを住民が知ったのは令和3年7月、準備組合による事業者説明会が開催された場においてでした。そのわずか半年後の令和4年1月には第172回品川区都市計画審議会にて区決定が為されましたが、この間に寄せられた意見は375通、うち反対意見は305通であったと記憶しています。しかもこの「意見の要旨」をまとめた資料は当日の机上配布でした。このように大きな反対を伴っていた状況にもかかわらず都市計画審議会16名（1名欠席）のうち日本共産党の野館委員を除いて他の委員は一人も質議や意見を発しないまま都市計画は決定されました。これでは審議会とは名ばかりで、審議・議論等行わない単なるセレモニーにすぎないと思わざるを得ません。閉会後に各委員と担当理事者が肩を叩き合う・握手を交わすなどの馴れ合い風景を今でも目にしますが、賛成可決ありきの委員構成により反対意見には目を通すつもりすら無いのは重大な機能不全であると考えます。
更に都市計画決定後も反対意見を主旨とする陳情・請願が数十回にわたり地区住民・地域住民から議会に提出されたにも関わらず全て否決されています。これも審議会同様に恣意的な建設委員会の人選により議論の場にのぼることもなく住民の意見は排除されてしまいました。住民からの疑義や告発に対して建設委員会の委員が、自ら確認・調査することもなく、理事者の弁明のみを判断材料として住民の陳情等を否決するのでは何のための委員会なのか。このようにあからさまな運営の下で再開発事業への反対意見は常に排除されているのが現状です。
二つ目に、再開発事業が民間事業として位置付けられている点が挙げられます。この民間主導＝民間主体の事業と位置付けることで事態は更に悪化しています。どういうことか。行政が事業主体と縁を切った第三者として振る舞うことで、指導・監督の責任から脱し、オブザーバーとなっている点もよく指摘されるところですが、今日の再開発事業は民民の商取引、つまり施主は住民、建築屋が大手ゼネコンという規模は著しく大きいが民間の不動産取引の一形態にほかならない。指導・監督する者が不明瞭となり、実際の商取引の過程で多くの虚言・齟齬・隠蔽が公然と行われています。しかしこれが報告され記録されることはありません。
そもそも商売には嘘が付き物です。出血大サービスといっても利益は確保してあるのが常ですし、商品の欠点を隠してしまうこともあります。それでも一般に売主と客の間には良心に基づく暗黙の了解が存在します、これを信用と言うのです、これに反してあまりに非道いことをすれば、商売で一番重要な信用を失ってしまう。一たびそうなれば二度と、商売はおろか街を歩くこともままならない窮地に置かれることになる。だから暴利をかけたりせず、信用に傷のつかない誠意ある応対を心がける、これが商売における良心というものです。
残念ながら再開発の現場に良心はありません、というか必要ない。まちづくりの名の下に自主的に地域の課題解決に住民が一丸となって取り組むという看板の陰で、法の強制力をバックに強引な商取引を進めているのが再開発事業であることは疑う余地がありません。この強制力があるが故に商売の全てを歪めてしまいます。反対者への情報提供は意味を成さず反対意見を取り上げる必要もなくなる、傍らでは都合の良い情報を提示して確約もしないまま賛同さえとりつければ、あとは野となれ山となれ。一回限りで現地からは撤退、非難を受けるつもりもない。誠意ある対応など、これでは望むべくもない、それが再開発事業における商取引の現実です。
いくら強引な商売とは言え、損をするなら取引に応じないのが一般常識のはずです。現に第一種市街地再開発事業では組合施行により権利変換が確定的に実行されますが、そもそも地権者が権利変換で利を得ることはありません。それなのになぜ賛同してしまうのか？ここに三つ目の問題点があります。
私は自身の居住地である東大井で40年ほど前から再開発の現場に関わってきました。そこでは多くの人が最終的にヒューリスティック（註１）な判断を迫られ、結果がどうあろうと自己防衛機制によりこれを肯定してしまう。よって益々再開発による被害が表面化しづらくなり且つそれが幾度となく繰り返されてゆくことで「何をやっても無駄だ」という無力化バイアス（註２）が市民間に蔓延しているのが今日の再開発の現状と考えます。望んでいないことでも自分の意思を棚に上げ甘受せざるを得ない窮地に住民を追い込む。著しく罪深い所業であると考えます。
かくの如く、再開発事業は、都市再開発法はじめ関連法や制度の設計に始まり、各自治体の運営および地域の協議会・準備組合の業務に至るまで、通底して市民の自由意志を制限する手法の上に建て付けられた事業であり、その仕組みの上にあぐらをかいた事業者の為すがままに進捗することにより「地域住民が望んでいない」にも拘らず合意形成が為されているものと考えます。
この不健康な事業によっては本質的な街の活性化は望めない。この小山三丁目第１地区も然り。今日の再開発事業は、その地域に醸成された有形無形の財産をゼロリセットし、物質的な更新を行うだけの事業に他ならない。「住民が望んでいない」街を「住民を排除して」作る、それを街づくりと考えること自体がナンセンス。タワマンづくり・ショッピングモールづくりに過ぎないではないか…よって229億8000万円の公金投入は「無駄遣い」と考えるのです。
以上
（註1）ヒューリスティック:
ヒューリスティック（Heuristic）とは意思決定の場面において、緻密な論理で一つ一つ確認しながら判断するのではなく、経験則や先入観に基づく直感で素早く判断することをいう。人は以下のような時にヒューリスティックで判断しやすい。
・その問題を注意深く考える時間がない
・情報が多過ぎて十分に処理できない
・その問題が自分にとってさほど問題ではない
・意思決定に用いる他の知識や情報がほとんどない
ヒューリスティックスには、素早く意思決定できるというメリットがある一方、判断ミスを誘発しやすいデメリットもある。デメリットを避けるためには、自分の思考を疑う、（特に大事な意思決定の際には）情報収集に手間と時間をかける、などが有効である。
＜グロービス経営大学院H.P. MBA用語集より＞
（註2）無力化バイアス；
一般的に「学習性無力感（Learned helplessness）」を指す言葉で、どのような抵抗や努力も無意味だと学習してしまうことで、行動や意欲が低下してしまう心理現象です。ストレスや困難な状況が長く続くと、「自分にはどうすることもできない」と思い込み、努力を放棄するようになるため、自己効力感が低下し、不健康な状態に陥る可能性があります。
＜AIによる回答より＞
★ H.M.さんの意見書
東京都知事 小池百合子殿
H.M.
意見書
１. 意見書を提出する事業計画 小山三丁目第 1 地区第一種市街地再開発事業
２. 事業計画との利害関係 再開発事業地の隣接地の所有者、居住者、商店街関係者
３. 事業に対する立場 反対
４. 口頭意見陳述 希望する
事業計画書 P.9 住宅戸数等について 人口減少、外国人、非居住者の関係より
事業計画による高さ、階層、戸数
近年都内のタワーマンションを巡っては、外国人が投資目的や、外国人向けの民泊目的で購入しているというニュースを聞く。最近のニュースでも晴海フラッグの外国人名義のものは30％以上で、違法に民泊が行われているという。また、今年6月板橋区のマンションでは、中国人にオーナーチェンジした賃貸物件では急に家賃2.5倍の値上げを迫り、住民は退去せざるを得ない状況になった（朝日新聞2025年6月9日）。同じような事件が大阪をはじめ、各地で行われていることは周知の事実だ。これも背景に中国人による不動産の買い漁りで、投資や外国人向けの闇民泊目的と言われている。一方で、日本人の人口が減少し続けているにも関わらず、都内では建てれば売れると再開発がらみのタワーマンション建築がラッシュである。
当該事業地に隣接する２019年12月に竣工した三井不動産によるパークシティ武蔵小山ザタワー（41階建 全628戸）の34階は23.39坪が2億３千万円（2025年8月現在）、2021年8月完成の住友不動産によるシティタワー武蔵小山（41階建 全506戸）は３LDK4億5千万円であることから、当該事業でできる40階建て832戸についても、多くが「億ション」であることが推察される。また、現在の住民が権利変換する権利床以外の保留床は、建築資金捻出のためといいながらも40階という高層にすることでディベロッパー、建設会社、不動産会社側は多くの保留床を取得し、また先の事例では保留床を上層階に設け、億ションとして売り出し多大な利益を得ている。ちなみに三井不動産はコロナ禍を通じても13期連続黒字で営業収益・各利益はいずれも増収増益かつ最高利益を更新している。
日本は長く不景気にも関わらず13年連続増収を果たすディベロッパー、建設会社や不動産会社の儲けの基である保留床確保のため、生活のためではなく投資のためであろうと、外国人に不動産を取得させようと、住宅着工率等を挙げて好景気を演出するため、非居住者による違法民泊を防止する対策も講じることなく、買ってくれるのならだれでもいいから作りまくれと。これが公共の福祉といえるのか。もはや都市再開発法という名の下やりたい放題に私たちの税金が湯水のように使われることに怒りを覚える。
当該事業に当たっては、行政は都内各地再開発により建築した住宅等の原状の外国人の取得状況、非居住者の取得状況、空き室状況を正確に把握し、適切な補助金、税金の使い道を判断し、具体的な数字、判断の経緯を納税している住民に説明すべきである。
固定資産税・発税に関しては、私たち住民はこの事業から何の恩恵もない、むしろ土地の高度化による固定資産税、都市開発税がここ3年で1.2倍、18年前との比較で２.5倍超となっており、この地に平穏に住んでいるだけの住民にとって路線価が上がって嬉しいわけもなく、住民ではない土地ころがしをしている者たちよそ者に翻弄されて、再開発は行政主導のバブルに他ならない。
外国人の土地取得について、取得時には日本国内に代理がつき、取得税等の納税は行われるが、その後も代理人契約が続くとも限らず、国内の代理人は法定されていないことから、固定資産税の滞納、管理費の滞納があっても国内に不動産以外に預貯金等の財産がなければ不動産を差し押さえることになるが、税務署は自ら競売を行うことなく抵当権のある銀行等が強制競売を申し立てる時に便乗するのが常だ。つまり非居住者が不動産を取得した場合には税金の取逸れが生じる。また、外国人が死亡し、明らかに相続人である子が平然と居住し滞納しても、借入金の返済を延滞しても、日本の法律上、相続関係を証明するための戸籍等がないのであるから、相続税も免れ借金も踏み倒し放題であった。このことはバブル崩壊後、銀行の破綻が相次いだころに大変多くみられた事象で、貸付金を相続にから回収できなかったことが銀行の経営を悪化させた一因であり、結果的に銀行は公的資金を注入するなど、結局は多くの税金が使われることになった。現在外国人の不動産取得に規制もなく、相続の証明の手続きもできない状態で、住宅を増やし、不動産会社は収益になれば誰に売ろうとかまわないという条項を放置することは、将来バブル崩壊や銀行破綻と同じようなことを繰り返す危険があり、税収の不足は結果として日本経済に大打撃と日本国民に負担を与えることになると考える。
品川区の人口推移によると、小山3丁目の世帯数は先のパークタワーの竣工前の2019年4月に1599世帯、2020年4月に1733世帯、2021年4月に2131世帯、2022年4月に2482世帯であり、2019年から2022年の4年間に833世帯増加した。この4年間で増加した2物件の総戸数1102戸（594+506戸）であることから、約270戸は空き家、または住民登録の無い世帯という可能性もある。また、シティタワー武蔵小山は完成から3年以上経つが未だに「販売中」の看板があること、ネットでの不動産情報が多数掲載されていることから相当数の売れ残りがあるのであろう。
なお、外国人の居住状況については、品川区の人口推移によると、住民登録ベースで、2020年 人口総数401,704人、うち外国人11,897人 （2.9％）。2025年 人口総数430,271人、うち外国人17,588人（4％）、であり、総人口は28,567人増加 外国人は5,709人増加したことになり、外国人の増加率、外国人比率が高いことが分かる。
先の再開発でできたシティタワー武蔵小山では多くの売れ残りがあるのに、なぜさらに800戸の住宅を税金を投入して作るのか。日本人の人口が減少しているのになぜ巨大なタワーマンションを作るのか。日本全国では人口増加する一方東京都は人口の増大、一極集中の是正といっておきながら、なぜ住宅を作る必要があるのか、空き家問題を何とかしなければならないといっておきながら、なぜ新規に住宅を作る必要があるのか。
この計画において、800戸までの住宅は必要ない。そもそも数億円の住宅という贅沢品、投資目的が公共の福祉なのか、人口減少、東京の一極集中、外国人の不動産取得に関する問題、外国人オーナーによる借地借家法無視の横暴、違法民泊等の防止策等を行政はどう考え、どのような対策を講じるのか説明を求める。また、建ってからでは遅い。全ての問題を解決できないのであれば、計画の中止をすべきである。
事業計画書 区民が自由に立ち入れられる空間の位置づけ
事業計画 広場、歩行者通路、ギャラリー
「広場」、「歩行者通路」、「ギャラリー」は全て事業用地内でいずれ登記では１筆の土地の中にある。
再開発で2021年8月完成した住友不動産によるシティタワー武蔵小山（41階建 全506戸）の広場も、区民が行き来できる広場と謳って作られたが、2022年6月「都民の声を聴く会」がシティタワー武蔵小山内の品川区地域センター・区民集会所で行われた際に、閉会後にシティタワー武蔵小山の有料駐輪場から自転車を出し、自転車から離れることなく、いまだに売れ残っているシティタワー武蔵小山の「販売中」の看板を見ていたところ、住民であるという男から突然、「自転車を置くな。勝手に入るな。ここは俺の土地だ。俺は１億で買った。お前ら貧乏人には買えないだろう」と恫喝された。確かに当該マンションの共有部分であり、男性に所有権がある。所有権であるから他人を排除する権利もある。マンションを買った人には、こういった計画で「区民が行き来できる広場」なんて聞いていない、関係ない話である。この計画の通り広場やギャラリーとして使用できるとするのであれば、マンションを購入する際に、あなたの共有部分は「区民が行き来できる広場」であるから他人が侵入することを容認しかければならないと説明すべきです。またその土地に公示のようにプレートでも埋めておくべきです。マンション完成から数十年建っても風化しないよう、または建て替わったとしても広場とすることを前提に土地を取得したのであるから、未来永劫不動産登記にでも記載できるようにすべきではないですか。また、補助金をもらって再開発を行うのであるから、マンション購入者には、あなたが1億円で購入したマンションは都民の皆さんの税金である都市計画税や補助金で建てたものと説明してください。
それができないのであれば、「広場」、「歩行者通路」、「ギャラリー」等は東京都、または品川区の土地として、区民が安全に使用できるよう、また、マンションの住民も所有権を侵害されただの思わないようにするため、明確にマンションの底地と区分し、マンションの容積率の底地から差し引いてください。
「広場」、「歩行者通路」、「ギャラリー」というと耳当たりがよいですが、所詮建物の高層化のための底地に過ぎません。
防災を旗印に古い建物や狭い私道を廃するのですから、「広場」、「歩行者通路」、「ギャラリー」といった私有地ではなく、公有地として広い通路を確保すべきです。
事業計画書 P9、P11 資金計画：蔵小山商店街のアーケードの取得、修繕
当初当該計画によれば商店街の当該区画、いわゆる「第１部」区道上のアーケードの架け替えを行うとなっているが、そのアーケードは武蔵小山商店街振興組合の重要な財産である。武蔵小山商店街振興組合は組合組織であり、アーケードや共通看板などは、組合員が費用を拠出し、組合の財産を構成するものである。アーケードの建設、改修に当たっては商店街に店舗を持つ組合員は間口の広さに応じて資金を拠出しており、意見者が幼いころ、両親は東京都から融資を受け500万円を拠出した。
重要財産の処分にあたっては理事または一部の組合員のみの判断で組合員に財産を勝手に処分できない。武蔵小山商店街振興組合は商店街振興組合法（昭和三十七年法律大百四一号）に基づき設立された組合である。重要財産の処分には、商店街振興組合法第64条の特別総会を招集し決議が必要である。そして第64条の4及び施行規則では必ず議事録を取ることが法定されている。通常総会ではなく、小山三丁目第１地区第一種市街地再開発事業に係る商店街の重要財産の処分に係ることを招集通知に明記して特別総会を招集し、定足数、賛否を明確に採択する。白紙委任状は無効だ。招集手続きに瑕疵があっても無効だ。仮に武蔵小山商店街振興組合が有限責任事業組合契約を締結していたとしても、重要財産の処分に関しては有限責任事業組合契約に関する法律（平成十七年第四十号）第二条によって」定款に「組合員の同意を要しない」とすることができない。」また、ここでいう定足数については、商店街の当該区画、いわゆる「第１部」に店舗を置く組合員だけでは無く、商店街振興組合を構成する組合員全員を指す。これは商法における特別決議同様の強行規定であり、当該地区の住民の総数を対象とする都市開発法のだからと言ってこの規定を曲げることはできない。当該地区以外の組合員の財産を守るためのものであり、優先される法律であり、もし、これに反すれば、商店街振興組合の理事長は背任の責を免れない。
しかし、武蔵小山商店街振興組合はこのような重要財産の処分に関する特別決議をしてはおらず、議事録もない。重要財産の処分に関して、組合員の特別決議による賛否を得る正しい手続きを経ているか否かを確認しないまま決定を下すことは、重大なる行政の許認可手続きの瑕疵である。
なお、このことは、品川区議会への陳情として令和4年７月５日に陳情第４６号として提出し、受理されたが、建設委員会では、内容を審議、事実の解明をしないで不採択とした。不採択の理由も述べていない。尤も、品川区議会においては「行政の円滑な運用」という名目で、再開発計画の明確な賛否の数字を把握しないまま推し進め区民の財産を差し出させているのが常である。出席した品川区議会議員は陳情の読み上げにより、法律の存在、手続きの行われていないこと、議事録の不存在を認識しているにも関わらず、その後も適切な指導も行動も釈明もないまま事業計画に移行しているが、これもまた行政の故意による不作為である。
尚、組合員の中には未だにこの計画を知らされていない者も多くいるのが原状である。東京都都市整備市街地整備部再開発課には、武蔵小山商店街振興組合の組合員の現在法令違反となっていることを認知し、計画地の外の住民等にも財産上の危害があることを、手続に瑕疵があることを認知できなかったのか、指導できなかった経緯について説明すること、並びに計画地以外のものに重大な財産上の危害が及ぶ前に、直ちに計画の中止をするよう求める。
★ H.M.さんの口頭陳述
都市開発法は戦後復興に際し、焼け野原になった東京の再建のためにできた。戦争で亡くなったり土地を離れたり、そう考えると、3分の2の賛成、3分の1の反対者がいても押し切られるという構造には説得力がある。昭和44 年には第1種再開発ができた。ちょうど高度経済成長期で、都市部に人口が増えた。ベビーブーマーが働きだし上京してきた頃だ。しかし、今日、日本は人口の減少、東京に一極集中の是正、長年にわたる経済の低迷が続く。このような再開発を行っても経済は回復しない。高度化もいつの間にか40階を優に超える高層ビルにまで拡大解釈されているが、改正のあった平成15年当時でさえ、このような超高層は想定されておらず、超高層による近隣への弊害、二真しに向きあることなく突っ走ってきた。超高層ビルそろそろこの失敗に気づき是正する時期、いや、もう過ぎている。ディベロッパー額の税金を投入する事業、再開発に反対の住民の土地をたとえ少数といえど所有権という絶対的な権利を奪うことができる根拠は公共の福祉だから。
もはや税金を投入する事業ではないこと、都市開発法の立法趣旨にもはや反していること。一方で、自民党の裏金問題、 ディベロッパーが自民党に政治献金をしているが、ディベロッパが準備組合に入り込み補助金を受け取っている。 再開発というマネーロンダリングによって合法となるのか。ディベロッパー、建設会社に天下りが絶えないのか。天下りは再就職で職業選択の自由だなどと言いますが、現業にありながら住民を無視し将来の天下り先優位の許認可をするのか。皆さん将来のことを考えるとソワソワして仕事が手につかないのでしょうか、いっちゃえば贈収賄ですよ。民意はスルー、法令違反は見逃し、行政にコンプライアンスってないんですね。睛海フラッグで中国人が違法に民泊を行っていますが、それを放置して今も都民の生活を害している。精査せずに、将来予測もせずに、民意を聞かずに進めた責任は行政にあります。防災になぜ高層マンションなのか。風害の災害です。コンクリートの表面積は蓄熱して温暖化に拍車をかける。これも災害。そのために環境評価書を出しても中身が嘘っばち。それを指摘しても、行政の回答そのものが嘘。私たちの意見のやり取りはここまでと行政から打切られ、行政は「やりました」パフォーマンスだけ。この評価書にしていても虚偽があれば、都は計画の是正をしなければならないのにそれも放置です。何のための評価書でしょう。
災害に使うのであれば、先のコロナで密も危険、人口集中を助長し、風害を生み、温暖化を助長し、建て替え、建築にどれほどのCo2を排出すのか。だから建設は最小限なら理解できるが、タワマン計画は災害の湿床。
首都直下型地震、富士山の噴火が懸念される今日では、人口集中は極めて危険で人災？いえ、行政による災害。さてひとたび自身が起こったら、また住民から税金あつめますか？
核の危険があるなら、核シェルター、粉塵で上ド水道が使えなくならないようにする穂とが今の時代の都市開発じゃないのか。
私たちはここが故郷。武蔵小山駅前に急行停車駅に寄付、尽力した人の名前が刻まれています。人の努力で急行停車駅にし、お客さんにきてもらおうと多額の寄付をした。急行停車の利便性も町の賑わいも、すべて上辺だけ掬ってお金に換える。まるでブランドの洋服を買うかのように、やれ二子玉川だの武蔵小杉だの。そんなの全く生活の息吹のない町、新たに移住してきた人たちは、町会費も払わないお祭りの寄付もしない。これってにぎわいですか？商店も個人商店なら80歳超えても一国一城の主で優良な納税者。自己所有だからコロナ禍も生きてこれた。大資本のテナントになって、ユニクロ、ニトリそこで自給1150円で65歳までしか働けないしみったれた街になっていく。
老朽化したマンションの建て替えを甘い言棠につられに賛成した人もいますが、そもそも人生設計の中で自分の住まいの耐久年齢を無視し、中古で安く手に入れたのなら、きちんと修繕積立金を払うべき。そんな人たちはタワマンに入居しても管理費も修繕積立金も払えない。